房地產的政策疏導就是把更多資本疏導到股市，但絕不是簡單地在A股市場再“吹泡沫”，而是擴寬企業和居民的“類儲蓄”投資渠道。
2016年的中秋和國慶，樓市的火爆再次引發各界討論。其中，10月13日深圳市對轄區內近20個在售樓盤進行了突擊檢查，搜出大量離婚証和假公章，更是震驚全國。政府對控制房價非理性上漲而做出的努力，除了全面限購和打擊違法違規，更重要的是從思想上正視房地產上漲背后的資產價格邏輯，從政策層面通過擴寬企業和居民投資渠道，以平抑過快上漲的“貨幣化”房地產價格。當然，對於幾個月來不溫不火的A股市場，房地產的調控則帶來了資金面的好轉預期，真是“幾家歡樂幾家愁”。
過去三十年，中國房地產市場的發展與經濟騰飛相輔相成﹔但是，隨著居民財富積累和城鎮化進程深入，一二線城市房價已經從“經濟現象”演化為“貨幣現象”，房地產相關債務也已經成為中國未來金融危機的最大潛在風險。當然，不同於美國次貸危機，中國房地產不良債務風險並不在買房者一端，而是集中於房地產企業和地方政府投融資平台債務，地方政府、房地產企業和房地產企業家都需要轉型升級。
2016年加速上漲的中國房價，從根本上依然是一個“貨幣現象”。如果非要找出本輪價格上漲的新特點，無非就是上漲的城市范圍更寬、背后全球流動性泛濫的影響更大。次貸危機后，不僅美國，歐洲和日本以及相當多的負利率國家，都面臨實體經濟增長動力不足、工業產能過剩的窘況，被迫通過政府負債的低利率來置換居民或企業的不良債務問題，導致資本市場出現了大量的廉價資金無處配置，而涌向諸如國債、黃金、中心城市房地產等低風險資產是必然結果。
2015年12月末廣義貨幣供應量（M2）同比增長13.3%。反映房地產消費者情緒的60樣本城市商品房銷售面積較去年同期上漲15.02%——房價上漲稍高於貨幣發放速度，但趨勢大體一致。房地產漲幅較快主要因為居民投資渠道的閉塞以及實體經濟不振﹔同時，寬鬆的貨幣環境也降低了房地產投資的門檻。截止到今年７月，全國首套房平均貸款利率降至4.44%。銀行業在資產慌的年代也找不到資產比個人房貸更安全優質的資產——房地產無奈變成了國人的“存錢罐”。
任何資產價格的高度離不開貨幣的支持，目前全球性的貨幣寬鬆狀態有望延續，國內的房地產分化有望向全球延展。以目前房價收入比來看，北京、上海和深圳等一線城市及部分強二線城市的房價水平，已遠遠超過了當地居民的人均可支配收入水平，體現了外來居民購房的門檻過高，不利勞動力要素的自由流動，這確與我國供給側改革的初衷相違背。
人民幣加入SDR后國際化向資本市場延展，在某種程度上給予了一線城市房價上漲更多動力：過去二十年是全國的高淨值人群想在京滬深有自己的房子，未來二十年更多的世界高淨值人群看到中國政治經濟影響力擴大，都希望到中國的世界級城市投資置業，這是中國經濟地位不斷增強以及龐大的市場資源和產業集聚的結果。
歸根到底，投資於房地產的企業和個人更多的還是尋找“類儲蓄”的安全資產，這與中國A股市場散戶為主的資產配置需求並不匹配。從長期資產配置和經濟發展角度看，作為連接實體經濟與虛擬經濟的股票市場，如果想吸引到長期的價值投資型資本，還需要更多“自內而外”的供給側改革，形成價廉物美的資產“池子”。
2016年兩會政府工作報告，總理四次提到“完善多層資本市場”，可謂是當前中國股票市場供給側改革的首要目標。其中，已經有近萬家上市公司的新三板市場，以及各省依次建立區域股權市場，是中國多層次資本市場的最重要改革領域。近期新三板創新層的企業定向增發已經超預期“火爆”，說明先知先覺的價值投資者已經意識到機遇，轉移樓市冗余的流動性。
對於貨幣當局和監管機構，房地產的政策疏導就是把更多資本疏導到股市，但絕不是簡單地在A股市場再“吹泡沫”，而是擴寬企業和居民的“類儲蓄”投資渠道，特別是那些主業清晰、受益於消費升級和創新驅動、基本面優良的成長型“中小微”公司，即便是在新三板或區域股權市場上市，也應該在加強對金融中介機構的監管前提下，設法讓普通投資者可以涉足。
文/許維宏
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