關鍵詞一：無人區
僅僅是1年前，大家還在驚嘆幾家房企的銷售額超過了2000億，誰能想到2016年至少有3家房企的銷售額突破3000億呢？
中國的房地產，起步晚，但發展得太快。中國又有自己的特殊性。內地房企早期可以學中國香港的房企，之后可以學歐美的房企，但到今天，很多事情隻能自己摸索了。
中國地產行業已經進入“無人區”：
就規模而言，萬科等成為世界最大房企后，要找到新的學習標杆已經很難﹔
就時代而言，人口紅利、貨幣超發、城鎮化等“黃金10年”的真正動力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發展動力，這個無法學習別人﹔
就房價而言，房價收入比、房屋租售比等數字已經沒有先例，比如房價收入比，已經遠遠超過國際上8—10倍的警戒線，沒有人知道安全的邊界在哪裡﹔
就理論而言，國際通用的房地產18年大周期等在我國已經被証明不成立，樓市幾乎成了無法預測的市場。
關鍵詞二：跌破8%
2016年前三個季度，內地房企平均利潤率跌至7.8%﹔而2016年上半年，這一淨利潤率還有為8.15%﹔這是內地房企利潤首次跌破8%。
房企利潤什麼時候到過這麼低啊？且不說之前利潤20%乃至更高的黃金10年，就是成交相對低迷的2015年，房企同期利潤率也有10.1%。
房企利潤為什麼下跌？從數據來看，地價太高，是房企利潤下降的主要原因之一。
此外，大房企在地產市場所佔規模越來越大，他們在競爭中急速擴張，而利潤和規模擴張幾乎是不可兼得。
在A股127家上市房企中，前三季度淨利潤同比下滑的房企達44家，其中10家是主營收入上升，但利潤卻同比下滑。
規模大了，賺錢反而少了，這是最大的悲劇。但也無可奈何。因為如果以擴張為主要目的：地貴也得拿﹔利息高的錢也得借﹔內部少限制、多發錢才能提高效率。
關鍵詞三：調控
按照多位地產大佬的判斷，最新的調控完全不同於以往任何一次調控，大家要對此有充分的心理准備。明源君認為，大家至少要做好1年半—2年不放鬆甚至進一步收緊的准備。
2016年的調控是嶄新的，具體說來有以下特點：
1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類城市的政策也不同。
比如南京、蘇州等強二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因為離上海近，也開始限購了。以后預測政策還是得看當地房價的變化，而不是看屬於哪一線。
2、層層加碼，不達目的誓不罷休。
上海、深圳這樣的城市，下一次重手，隔幾個月還沒緩過來，再來一次，這在以往是不可能的。
3、立體化，限貸、限購、限價，一起上，幾乎窮盡一切手段。
市場終端的供給、需求都在改變之列。其中比較創新的是限價，也就是說政府根據你的成本和利潤率，批准一個價格，因為這個價格低於市場價，所以在南京、蘇州等地，有一段時間買到房等於中獎。
不過，因為土地供給、人口變化、城市化這些根本因素沒有得到變化，所以，調控所能起到的效果，只是抑制房價上漲的速度，而不會改變這一趨勢。
長期來看，決定性的因素還是城市本身的資源和實力。而調控期間，正是反周期操作的機會。
關鍵詞四：地王
2016年，層出不窮的地王讓整個地產界的高潮一輪接著一輪。面粉貴過面包，樓面價高於周邊二手房房價，調控加碼后，許多之前買地王的房企正忙著賣地王或者搞合作開發，以降低資金壓力。
買地王的房企有兩種，一種是知道自己為什麼拿地王的，另一種是跟風的或手裡沒地了被迫的。跟風的、被迫的現在基本都出現危機了。
知道自己為什麼拿地王的，有兩類。其中一類是戰略性拿地的，為了進入一個新的城市或者區域，不惜代價。
另一類，則是部分融資成本特別低的國企，因為在專業方面沒有優勢，採用了一種極端的戰術--------通過造地王，把融資成本低這一優勢變成不可逾越的護城河，以時間換空間，用金錢戰勝專業。
如果國企的年息在2以下，其5年的財務成本低於10，10年的財務成本低於20。也就是說，拿地10年后賣出房子，也不是不能接受的。
因此，其拿地時參考的房價的底線，是5年、10年以后的房價。
很多國企在拿地、產品、運營乃至一般意義上的成本控制方面，並不具有什麼優勢。
一旦他們在一個區域炒出了地王，就滅掉了很多民營企業的專業優勢：
1、快周轉在一些地方沒有意義了
因為你能節省下的財務成本是有限的，但地價已經被炒得太高，必須等房價在幾年后漲上去才有錢賺。你拿地6個月后開盤，就會虧本。在這些地方，充分挖掘出產品的價值才是王道。
2、傳統意義上的成本控制幾乎無意義在三線城市，價格低1000可以秒殺周圍所有的樓盤。但是在一二線的地王上做產品，如果多花1000可以讓客戶的感覺略好一點，客戶可能就會買你家的房子。10萬都出了，不在乎1000。
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