关键词一：无人区

　　仅仅是1年前，大家还在惊叹几家房企的销售额超过了2000亿，谁能想到2016年至少有3家房企的销售额突破3000亿呢？

　　中国的房地产，起步晚，但发展得太快。中国又有自己的特殊性。内地房企早期可以学中国香港的房企，之后可以学欧美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。

　　中国地产行业已经进入“无人区”：

　　就规模而言，万科等成为世界最大房企后，要找到新的学习标杆已经很难；

　　就时代而言，人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力，这个无法学习别人；

　　就房价而言，房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例，比如房价收入比，已经远远超过国际上8—10倍的警戒线，没有人知道安全的边界在哪里；

　　就理论而言，国际通用的房地产18年大周期等在我国已经被证明不成立，楼市几乎成了无法预测的市场。

　　关键词二：跌破8%

　　2016年前三个季度，内地房企平均利润率跌至7.8%；而2016年上半年，这一净利润率还有为8.15%；这是内地房企利润首次跌破8%。

　　房企利润什么时候到过这么低啊？且不说之前利润20%乃至更高的黄金10年，就是成交相对低迷的2015年，房企同期利润率也有10.1%。

　　房企利润为什么下跌？从数据来看，地价太高，是房企利润下降的主要原因之一。

　　此外，大房企在地产市场所占规模越来越大，他们在竞争中急速扩张，而利润和规模扩张几乎是不可兼得。

　　在A股127家上市房企中，前三季度净利润同比下滑的房企达44家，其中10家是主营收入上升，但利润却同比下滑。

　　规模大了，赚钱反而少了，这是最大的悲剧。但也无可奈何。因为如果以扩张为主要目的：地贵也得拿；利息高的钱也得借；内部少限制、多发钱才能提高效率。

　　关键词三：调控

　　按照多位地产大佬的判断，最新的调控完全不同于以往任何一次调控，大家要对此有充分的心理准备。明源君认为，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至进一步收紧的准备。

　　2016年的调控是崭新的，具体说来有以下特点：

　　1、因城施策，不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。

　　比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市，因为离上海近，也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化，而不是看属于哪一线。

　　2、层层加码，不达目的誓不罢休。

　　上海、深圳这样的城市，下一次重手，隔几个月还没缓过来，再来一次，这在以往是不可能的。

　　3、立体化，限贷、限购、限价，一起上，几乎穷尽一切手段。

　　市场终端的供给、需求都在改变之列。其中比较创新的是限价，也就是说政府根据你的成本和利润率，批准一个价格，因为这个价格低于市场价，所以在南京、苏州等地，有一段时间买到房等于中奖。

　　不过，因为土地供给、人口变化、城市化这些根本因素没有得到变化，所以，调控所能起到的效果，只是抑制房价上涨的速度，而不会改变这一趋势。

　　长期来看，决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间，正是反周期操作的机会。

　　关键词四：地王

　　2016年，层出不穷的地王让整个地产界的高潮一轮接着一轮。面粉贵过面包，楼面价高于周边二手房房价，调控加码后，许多之前买地王的房企正忙着卖地王或者搞合作开发，以降低资金压力。

　　买地王的房企有两种，一种是知道自己为什么拿地王的，另一种是跟风的或手里没地了被迫的。跟风的、被迫的现在基本都出现危机了。

　　知道自己为什么拿地王的，有两类。其中一类是战略性拿地的，为了进入一个新的城市或者区域，不惜代价。

　　另一类，则是部分融资成本特别低的国企，因为在专业方面没有优势，采用了一种极端的战术--------通过造地王，把融资成本低这一优势变成不可逾越的护城河，以时间换空间，用金钱战胜专业。

　　如果国企的年息在2以下，其5年的财务成本低于10，10年的财务成本低于20。也就是说，拿地10年后卖出房子，也不是不能接受的。

　　因此，其拿地时参考的房价的底线，是5年、10年以后的房价。

　　很多国企在拿地、产品、运营乃至一般意义上的成本控制方面，并不具有什么优势。

　　一旦他们在一个区域炒出了地王，就灭掉了很多民营企业的专业优势：

　　1、快周转在一些地方没有意义了

　　因为你能节省下的财务成本是有限的，但地价已经被炒得太高，必须等房价在几年后涨上去才有钱赚。你拿地6个月后开盘，就会亏本。在这些地方，充分挖掘出产品的价值才是王道。

　　2、传统意义上的成本控制几乎无意义在三线城市，价格低1000可以秒杀周围所有的楼盘。但是在一二线的地王上做产品，如果多花1000可以让客户的感觉略好一点，客户可能就会买你家的房子。10万都出了，不在乎1000。